Доходность рынка аренды квартир снижается три года подряд. И, например, в Москве инвестиции в жилье в среднем принесут 3,5% годовых. Разбираемся, какие перспективы у вложений в российскую недвижимость сейчас.
«Припарковать» деньги в доходном жилье
Недвижимость для сохранения денег и получения дохода была и остается одним из привлекательных инструментов наряду с прочими. По итогам 2020 года россияне называли покупку жилья лучшим способом вложения денег, свидетельствует совместное исследование ВЦИОМа и ДОМ.РФ.
Согласно апрельской аналитике от федерального портала «Мир квартир», доходность от сдачи квартир снижается уже три года подряд: самая низкая она в Москве (3,5% годовых), в Курске (3,6%) и в Санкт-Петербурге (3,8%). Инвестиция в квадратные метры в этих городах, по подсчетам аналитиков портала, окупится более чем за четверть века, на возврат вложений в столичное жилье уйдет почти 30 лет.
Массовое использование этого способа вложений ограничено: высокий порог входа, налоговые издержки, временные затраты на выход с рынка и риски падения цены на квадратные метры.
Извлечение прибыли от покупки квадратных метров предполагает два варианта:
- доход от поступления арендных платежей;
- последующая перепродажа жилья по более высокой цене относительно стоимости покупки.
По результатам опросов, половина россиян считают недвижимость наиболее интересным инструментом для инвестиций. Разбираемся, насколько это выгодно и какие есть варианты.
10.06.2022 10:07
По оценкам ЦИАН, новостройки в России в 2021 году подорожали на 29–38%. Цена на вторичном рынке следовала за ценой на первичном — по расчетам аналитиков Сбербанка, рост составил 20%, ЦИАН оценивает его в 19%. Росстат зафиксировал в 2021 году рост среднемесячной зарплаты по РФ на 12,5%, до 55,7 тыс. рублей. Доходы не поспевают за ценами на недвижимость.
До февраля 2022 года эксперты рынка недвижимости прогнозировали замедление роста цен до 10% из-за возрастающих ипотечных ставок. К маю тональность прогноза сместилась в сторону снижения: так, по данным компании «Метриум», «квадрат» подешевел на 1% за последний месяц весны по сравнению с апрелем. Но сегодня аналитики вновь предрекают рост: по мнению экспертов «ИНКОМ-Недвижимости», после летней просадки на 5–7% осенью цены могут возрасти на 15–20% от текущих уровней. Предлогом для смены вектора экспертных оценок стал перезапуск программы субсидирования ставок (по льготной ипотеке с 22 июня она снижена с 9 до 7% годовых).
#}
Строящаяся инвестпривлекательность
При инвестициях в рынок строящегося жилья риски выше, чем на вторичном рынке:
- виртуальные квадраты сдать в аренду, чтобы компенсировать текущие затраты, нельзя;
- гарантий, что по окончании строительства стоимость «квадрата» вырастет на пропорциональный объем уже понесенных выплат, нет.
При этом вторичный рынок можно хотя бы превратить в источник дохода в виде арендной платы.
На ценообразование квадратного метра жилья в каждом конкретном регионе влияет много факторов:
- доходы населения;
- демографическая фаза (рост или снижение), с которой увязан спрос на жилье;
- снижение уровня безработицы (или появление новых рабочих мест);
- количество вузов и численность студентов, которые нуждаются во временном жилье и готовы арендовать;
- объем вводимого жилья.
Последний критерий считается одним из наиболее важных: при дефиците квадратных метров на рынке жилья стоимость очевидно должна расти, при излишках — снижаться.
По оценке ДОМ.РФ, в 2023 году будет сдано в эксплуатацию 35,4 тыс. квадратных метров, что почти на 30% больше, чем планируется в 2022-м.
По данным Единого реестра застройщиков, к маю 2022 года объем ввода жилья по отношению к аналогичному периоду прошлого года в целом по стране вырос на 40%. Но если смотреть в структуре регионов, согласно оценке ДОМ.РФ, то в мае по отношению к аналогичному периоду 2021-го снижение сдачи жилых объектов уже зафиксировано в Новгородской, Ульяновской, Новосибирской областях и в Москве. Косвенно можно предположить, что в этих регионах на горизонте года-двух из-за снижения объемов может сформироваться дефицит по предложению нового жилья и, как следствие, рост цен.
Покупка квартир: цена вопроса
Инвестиции в покупку жилья в перспективных регионах нужно совершать осторожно и учитывать расходы на поездки в этот регион. По данным Restate.ru, на первичном рынке Челябинска с июня 2021 по июнь 2022 года средняя цена «квадрата» выросла на 84%, до 100 тыс. рублей, в Волгограде — на 57%, до 88,4 тыс. рублей, в Петербурге и Москве — на 43% и 29% соответственно (245 тыс. и 324 тыс. рублей).
Расчет для инвестиции в жилье с учетом ипотеки
Снижение ставки по ипотеке на покупку строящегося жилья до 7% годовых (хотя еще в апреле она была 12%) должно сделать покупку строящегося жилья более доступной и, как следствие, увеличить спрос. Для примера: при размере кредита 6 млн рублей и сроком 20 лет ежемесячный платеж по ипотеке на условиях мая — июня 2022 года (то есть 9% годовых) составлял 53 983 рубля, после снижения до 7% — 46 517 рублей, то есть меньше на 13%.
Если оценивать по уровню дохода заемщиков (традиционно на выплату кредита должно уходить не более половины дохода), то по новым условиям доход семьи должен составлять не менее 93 тыс. рублей против 108 тыс. рублей, как это было в мае — первой половине июня.
При привлечении ипотечного кредита доходность инвестиций нужно считать по формуле аннуитетного платежа. В первые годы срока кредита основная доля приходится на выплату процентов. Если взять за основу стоимость квартиры в 4,4 млн рублей и 20% величину первоначального взноса, то при кредите в 3,5 млн рублей под 7% годовых сумма выплаченных процентов в первый год составит 242 тыс. рублей (задолженность сократится на 126 тыс. рублей). Таким образом, для нулевой доходности приобретенная однушка должна подорожать за год не менее чем на 3% (на сумму выплаченных процентов). С учетом понесенных расходов на оформление сделки — около 4%. За пять лет объем выплаченных процентов превысит 1,1 млн рублей, что повысит цену квартиры еще на четверть.
Покупка инвестиционного жилья на свои средства
Для дохода от роста стоимости жилья необходимо приобретать ее на собственные сбережения без привлечения ипотеки: самое дешевое предложение по Москве в начале июня, по данным агентства «Экосистема недвижимости “Метр квадратный”» — 4,4 млн рублей, в Петербурге — 3 млн рублей. Доходность от вложений пропорционально равна динамике цены на квадратный метр (за вычетом инфляции). Пока все выглядит более чем привлекательно: в I квартале 2022 года, по данным сервиса «Авито Недвижимость», в крупных городах России квадратный метр жилья в новостройках в среднем подорожал на 7% (по сравнению с IV кварталом 2021 года).
Доходность от вторички
По данным рейтинга компании «Этажи», на начало лета текущего года самым дешевым городом по стоимости вторичного жилья стал Челябинск (средняя стоимость «квадрата» равна 65,2 тыс. рублей). Второе место занял Волгоград (84,3 тыс. рублей), на третьем ─ Омск (85,8 тыс. рублей). В столичных регионах, Москве и Санкт-Петербурге, средняя цена была 336,4 тыс. и 216,3 тыс. рублей соответственно.
Весна 2022 года заставила продавцов жилья стать рентодателями, что обрушило стоимость аренды. Аналитики агентства «Мир квартир» на основе средних цен продажи и аренды квартиры высчитали доходность жилья: в среднем по стране этот показатель снизился с 6% в 2020-м до 4,9% годовых на конец апреля 2022-го.
Лидеры рейтингов среди городов России с наибольшей доходностью от сдачи квартир
(на основе соотношения стоимости при продаже и среднего предложения цены аренды)
|
№ |
Город |
Ставка аренды, тыс. руб. / мес. |
Доходность, % |
Динамика доходности, с октября 2021 по май 2022 года, п. п. |
|
Россия (усредненные показатели) |
21,3 |
4,9 |
−0,6 |
|
|
1. |
Нижний Тагил |
15,6 |
8,3 |
−1,2 |
|
2. |
Астрахань |
24,7 |
8 |
−1,5 |
|
3. |
Якутск |
36,3 |
7,2 |
+2,3 |
|
4. |
Мурманск |
27,6 |
7 |
−0,8 |
|
5. |
Грозный |
25,9 |
6,9 |
−0,8 |
|
6. |
Орел |
14,4 |
4 |
−0,2 |
|
7. |
Владивосток |
27,3 |
3,9 |
−0,1 |
|
8. |
Санкт-Петербург |
37,6 |
3,8 |
−0,6 |
|
9. |
Курск |
13,4 |
3,6 |
−0,8 |
|
10. |
Москва |
51,9 |
3,5 |
−0,2 |
Источник: «Мир квартир»
ДОМ.РФ отмечает, что к началу июня среднерыночные ипотечные ставки на вторичном рынке жилья снизились до 11,36% годовых. При покупке среднестатистической однушки за 4 млн рублей сроком на 25 лет (с учетом первоначального взноса и тела кредита в 3,2 млн рублей) ежемесячный платеж по ипотеке составит 32 199 рубля. В среднем однокомнатные квартиры сдаются за 16 287 рублей (оценка — «Мир квартир»). Сегодня полностью обеспечить ипотечный платеж арендным потоком, в отличие от условий 2018 года, невозможно.
#}
Издержки инвестиций в жилье
К затратам владельца недвижимости относится обязанность уплатить 13% налог на доходы физлица (НДФЛ), если между датами покупки и продажи прошло менее пяти лет. Налог считается на разницу между затратами на покупку и полученной суммой от продажи (а не на сумму выручки). Например, если квартира была приобретена за 5 млн рублей, а продана за 6 млн, то сумма налога составит 130 тыс. рублей (в данном случае облагается доход в 1 млн рублей). Но есть и право на вычет (1 млн рублей): в данном примере налог платить не придется. Если бы квартира продавалась за 6,5 млн рублей, то формула расчета проста:
|
(6,5 млн (цена продажи) − 5 млн (цена покупки) − 1 млн рублей (размер вычета)) * 13% (ставка НДФЛ) = 65 тыс. рублей. |
Платить налог придется и рентодателям (13% или 4%, если оформлен статус самозанятого). Стоит помнить и про имущественный налог: 0,1% кадастровой стоимости жилья надо платить ежегодно. Налоговые выплаты и смежные расходы снижают потенциальный инвестиционный доход. Не стоит забывать о расходах на сделку: услуги риелтора, госпошлина (составляет от 2 тыс. рублей плюс плата за нотариат от 1%), аренда ячейки или плата за аккредитив — и тогда двузначная доходность опустится до однозначных цифр. При расчете не учитывались возможные поступления от арендаторов: инвестиционный объект вряд ли будет пустовать. В этом случае кривая доходности может пойти вверх.
Недвижимость как финансовый инструмент интересна при длительном сроке вложений. Если цены не сумеют повторить рекордный рост 2020–2021 годов, то покупка сегодня с целью перепродажи через год-полтора может обернуться убытками. В любом случае вложения в недвижимость при наличии возможности и желания могут обеспечить сохранность денег в ситуации шторма на финансовых рынках.
Виктор ШАВРУКОВ для Banki.ru
