Средняя сумма ипотечного кредита снижается третий месяц подряд. Такого продолжительного сокращения на рынке не наблюдалось семь лет. Платежеспособность россиян упала, и они ищут более доступные варианты жилья, говорят эксперты
Сентябрь стал третьим месяцем подряд, когда в России наблюдалось снижение среднего размера ипотечного кредита: показатель сократился на 2,2% по сравнению с августом, до 3,7 млн руб., следует из данных Frank RG (есть у РБК). За июль—сентябрь средний чек в ипотеке упал на 6,4%. Такое снижение нельзя назвать рекордным — например, в апреле этого года на пике кризиса показатель просел на 8,8%, — но продолжительное снижение средней величины ипотеки в России не фиксировалось семь лет: только в разгар кризиса в 2014–2015 годах средний чек падал на протяжении декабря—марта. Тогда он сократился на 6,1%, до 1,5 млн руб.
Крупные банки подтверждают тенденцию, некоторые игроки отмечают, что падение среднего чека ускорилось в октябре.
- ВТБ зафиксировал сокращение средней суммы выдаваемой ипотеки еще в июне, сообщил представитель банка. За четыре месяца показатель уменьшился с 5,5 млн до 4,6 млн руб. в сентябре. «В октябре мы фиксируем дальнейшее снижение этого параметра — сейчас средний чек колеблется уже в пределах 4,2 млн руб.», — отмечает заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.
- В целом по рынку тенденция снижения среднего размера ипотечного кредита прослеживается с июля 2022 года, но Росбанк зафиксировал такую динамику только в этом месяце, говорит руководитель «Росбанк Дом» Денис Ковалев: «В октябре мы действительно наблюдаем падение среднего чека на 7% месяц к месяцу и 400 тыс. руб. в денежном выражении (с 5,62 млн руб. в сентябре. — РБК)».
- «В ПСБ средний размер кредита по ипотеке на протяжении этого года держался на одном уровне, но в октябре мы увидели снижение среднего размера ипотеки более чем на 10%, в первую очередь по кредитам в рамках госпрограммы-2020», — сказал представитель Промсвязьбанка.
- Банк «Зенит» зафиксировал падение среднего чека в ипотеке на 5% в августе относительно июля и на 5% в сентябре по сравнению с предыдущим месяцем, отметил представитель кредитной организации.
- В Абсолют Банке сообщили, что наблюдали снижение среднего чека в ипотеке только до июля, когда рынок еще не восстановился. В Альфа-банке и «Открытии» отметили, что не фиксировали такую тенденцию. В Московском кредитном банке не раскрыли данных о динамике среднего размера ипотеки в последние месяцы. В остальных крупных банках не ответили на запрос РБК.
- Собеседники РБК в кредитных организациях подчеркивают, что в годовом выражении величина ипотечного кредита по-прежнему растет. По сравнению с сентябрем 2021-го средний для рынка показатель увеличился на 21,3%, следует из статистики Frank RG.
Как это связано с санкциями и кризисом
Представители банков и опрошенные РБК эксперты в основном связывают продолжительное уменьшение размера ипотеки с ситуацией на рынке недвижимости.
«Снижение среднего размера ипотечного кредита в России на протяжении трех месяцев — это одновременно следствие и отражение непростой ситуации в геополитической и экономической сферах. На рубеже 2014–2015 годов также наблюдались кризисные явления, вызванные зарубежными санкциями и длительным спадом цен на энергоносители», — замечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, сейчас платежеспособность россиян такова, что даже с помощью ипотеки они могут позволить себе «исключительно самые дешевые лоты».
«Сокращается спрос на другие типы квартир и, как следствие, становится меньше средний размер ипотечного кредита. Даже при наличии стабильного дохода люди, собравшиеся решить квартирный вопрос, в условиях окружающей неопределенности предпочитают экономить и откладывать часть средств на черный день», — констатирует эксперт.
Долговая нагрузка россиян на фоне кризиса снизилась впервые за семь лет Финансы 
Потребительская активность снизилась, и это привело к коррекции цен на жилье, отмечает Ковалев из Росбанка: «Рынок вторичной недвижимости в третьем квартале оказался на качелях: выросла конкуренция за покупателя из-за увеличившегося объема предложения и увеличилась доля объектов со срочной продажей, где собственники были готовы снизить цену, чтобы ускорить сделку».
Что происходит с ценами на жилье после начала кризиса
В начале 2022 года аналитики «Дом.РФ» фиксировали в России рост спроса на жилье и резкое ускорение выдачи ипотеки «в условиях неопределенности и резкого роста цен» (.pdf). Однако уже во втором квартале продажи недвижимости в новостройках резко упали: за апрель—июнь граждане зарегистрировали 97 тыс. договоров долевого участия, что на 48% уступало результатам первого квартала (.pdf). Тогда же номинальный рост цен на строящееся жилье замедлился до 6,4% против 8% в первом квартале. В «Дом.РФ» прогнозировали, что во втором полугодии рост стоимости квадратного метра «будет минимальным, а в целом за 2022 год жилье в новостройках подорожает не более чем на 15–20%».
На вторичном рынке наблюдалась коррекция. Например, в апреле этого года в Москве было зафиксировано снижение цен на квартиры впервые за пять лет. По данным ЦИАН, с апреля по сентябрь стоимость 1 кв. м на вторичке в столице снизилась на 3%: с 316 тыс. до 307 тыс. руб.
Клиенты ищут более доступные варианты жилья, например отказываются от недвижимости бизнес-класса в пользу сегмента «комфорт», выбирают квартиры меньшей площади, перечисляет совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин. Он также указывает, что ставки по ипотеке «больше нельзя считать низкими относительно цен на жилье и финансовых возможностей покупателей».
Щекин напоминает, что на пике кризиса 2014–2015 годов средний чек в ипотеке падал вслед за возросшими ставками по кредитам. «Сейчас условия другие: ставки стабилизировались как по субсидированным кредитам, так и по ипотеке на рыночных условиях. Более того, значительная часть кредитов на рынке новостроек выдается по льготным программам со ставками 4–6%. Снижение среднего займа на этом фоне может указывать на то, что цены на новостройки стали слишком высокими для потенциальных покупателей», — заключает эксперт. На вторичном рынке, где нет льготных госпрограмм, растут и ставки, и цены, поэтому людям приходится сокращать размер ссуды, говорит Щекин.
Снижение среднего размера ипотеки связано с перераспределением спроса заемщиков в пользу вторичного рынка недвижимости, добавляет Дячкин. «Например, в сентябре свыше 60% ипотеки ВТБ выдавал именно на готовые объекты. Сегмент вторички традиционно характеризуется более либеральной ценовой политикой, что, безусловно, сказывается на сумме кредитных средств, необходимых клиентам для покупки объекта», — замечает он.
Аналогичную тенденцию зафиксировали и в ПСБ. «Те заемщики, которые имеют свободные денежные средства, в основном рассматривают покупку готового жилья в ипотеку с возможностью сразу вселиться в купленную квартиру», — указал представитель банка.
Падение среднего чека в ипотеке может быть связано и с перераспределением выдач между регионами, допускает зампред Абсолют Банка Антон Павлов. По его словам, ипотечное кредитование сильнее сокращается «в регионах с большим чеком».
Как долго средний размер ипотеки будет снижаться
«Не исключено, что тренд на снижение чека продолжится в октябре—ноябре. На фоне мобилизации часть сделок на рынке завершалась с заметным дисконтом», — говорит заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. Он напоминает, что некоторые банки ужесточили риск-политику в отношении потенциальных заемщиков: это может выразиться в росте средней суммы первоначального взноса по ипотеке и снижении среднего чека.
Банки увеличили частоту отказов по кредитам после начала мобилизации Финансы 
«Вполне возможно, что этот процесс будет продолжаться долго, но у заемщиков есть еще один ресурс, чтобы сделать кредит более доступным, — время. Средний срок ипотечного кредита сейчас составляет около 21 года, тогда как у многих банков предельный срок — 30 лет», — отмечает Щекин. Впрочем, средний чек в ипотеке вновь может начать расти, если ставки по таким кредитам пойдут вниз, допускает эксперт.
На фоне частичной мобилизации крупные российские банки начали повышать ставки по ипотеке и потребительским кредитам, писал РБК. Участники рынка ухудшали условия для заемщиков, несмотря на снижение ключевой ставки в сентябре. 28 октября состоится очередное заседание ЦБ по денежно-кредитной политике. Согласно консенсус-прогнозу Bloomberg и прогнозам опрошенных РБК экспертов, регулятор впервые с марта сделает паузу, сохранив ставку на текущем уровне — 7,5%.
